Abschaffung Eigenmietwert: Vor- und Nachteile auf die Hypothek

Einführung

Die Schweiz hat am 28. September 2025 einen historischen Schritt in ihrer Steuerpolitik vollzogen: Mit 57,7 % Ja-Stimmen hat die Stimmbevölkerung die Abschaffung des Eigenmietwerts beschlossen. Dieses System, das seit den 1930er-Jahren bestand, verpflichtete Eigentümer dazu, ein fiktives Einkommen für selbstgenutztes Wohneigentum zu versteuern. Die Reform ist Teil eines umfassenden Systemwechsels in der Wohneigentumsbesteuerung und wurde mit der Einführung einer Objektsteuer auf Zweitliegenschaften verknüpft. Die Umsetzung der neuen Regelung ist frühestens ab dem 1. Januar 2028 vorgesehen.

Vorteile der Abschaffung

Die Abschaffung des Eigenmietwerts bringt insbesondere für bestimmte Eigentümergruppen steuerliche Entlastungen:
- Rentner und schuldenfreie Eigentümer profitieren besonders. Da sie oft keine Hypotheken mehr bedienen müssen, fällt für sie der steuerliche Nachteil des Eigenmietwerts weg, ohne dass sie stark von der Streichung der Schuldzinsabzüge betroffen sind.
- Ersterwerber von Wohneigentum erhalten eine Übergangsregelung: Sie dürfen während zehn Jahren einen begrenzten Schuldzinsabzug geltend machen (bis zu CHF 10'000 für Ehepaare, CHF 5'000 für Alleinstehende).
- Steuervereinfachung: Die Reform beseitigt ein komplexes und oft als ungerecht empfundenes System. Der Eigenmietwert wurde von vielen als 'fiktives Einkommen' kritisiert, das real nie erzielt wird.
- Gleichbehandlung mit Mietern: Die Reform wird von Befürwortern als Schritt zu mehr Fairness gesehen, da Mieter keine vergleichbaren steuerlichen Vorteile hatten.
- Förderung von Wohneigentum: Die Reform könnte langfristig dazu beitragen,dass mehr Menschen Wohneigentum erwerben, da die steuerliche Belastung sinkt.

Nachteile und Herausforderungen

Trotz der Vorteile bringt die Reform auch erhebliche Nachteile mit sich:
- Wegfall von Steuerabzügen: Eigentümer können künftig keine Unterhaltskosten, Renovationen oder Energiesparmassnahmen mehr steuerlich geltend machen –zumindest nicht auf Bundesebene.
- Höhere Steuerlast für stark verschuldete Eigentümer: Wer hohe Hypotheken hat, verliert mit dem eingeschränkten Schuldzinsabzug eine wichtige Entlastung. Besonders betroffen sind jüngere Eigentümer.
- Rückgang energetischer Sanierungen: Ohne steuerliche Anreize könnten Investitionen in nachhaltige Gebäudetechnik zurückgehen, was klimapolitisch bedenklich ist.
- Belastung für Bergkantone: Kantone mit vielen Zweitwohnungen müssen mit Steuerausfällen rechnen. Die neue Objektsteuer soll diese kompensieren, doch deren Ausgestaltung bleibt kantonal unterschiedlich und teils umstritten.
- Unsicherheit bei der Umsetzung: Die konkrete Ausgestaltung der Reform liegt teilweise bei den Kantonen, was zu regionalen Unterschieden und Unsicherheiten führen kann.

Fazit

Die Abschaffung des Eigenmietwerts markiert einen tiefgreifenden Wandel in der Schweizer Steuerlandschaft. Während Rentner und Ersterwerber profitieren, stehen stark verschuldete Eigentümer und Sanierer vor neuen Herausforderungen. Die Reform bringt mehr Gerechtigkeit für viele, aber auch Unsicherheiten für andere. Entscheidend wird sein, wie die Kantone die neuen Regelungen umsetzen und ob sie eigene Abzugsmöglichkeiten beibehalten. Klar ist: Die Steuerpolitik rund ums Wohneigentum wird sich in den kommenden Jahren grundlegend verändern – mit Auswirkungen auf Eigentümer, den Immobilienmarkt und die Klimapolitik.

Darüber hinaus bleibt abzuwarten, wie sich die Reform auf die Bauwirtschaft und die Nachfrage nach Wohneigentum auswirkt. Experten erwarten, dass sich die steuerliche Entlastung positiv auf die Eigentumsquote auswirken könnte. Gleichzeitig mahnen Umweltverbände, dass ohne gezielte Fördermassnahmen für energetische Sanierungen wichtige klimapolitische Ziele gefährdet sein könnten.

Quellen:
1. Eidgenössisches Finanzdepartement – Systemwechsel bei derWohneigentumsbesteuerung
2. VZ VermögensZentrum – Eigenmietwert wird abgeschafft
3. Fuchs Immobilien – Abschaffung des Eigenmietwerts
4. BDO Schweiz – Auswirkungen für Eigentümer
5. TKB Blog – Was sind die Folgen?

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